GEG, Wärmeplanung und neue Fristen: Warum Eigentümer jetzt Orientierung brauchen

GEG, Wärmeplanung und neue Fristen: Warum Eigentümer jetzt Orientierung brauchen

Die Wärmewende im Gebäudebestand bleibt eines der wichtigsten Themen für Eigentümer, Immobilienverwaltungen, Planungsbüros und Bauunternehmen. Gleichzeitig ist die Rechtslage derzeit in Bewegung: Kommunale Wärmeplanung, Gebäudeenergiegesetz und das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz greifen ineinander und sorgen für viele Fragen in der Praxis.

Wichtig ist deshalb eine sachliche Einordnung: Was gilt nach aktuellem Stand? Was wurde verschoben? Und warum bleibt die kommunale Wärmeplanung trotzdem relevant für Gebäude- und Sanierungsentscheidungen?

Kommunale Wärmeplanung: Der 30. Juni 2026 bleibt wichtig

Für Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnerinnen und Einwohnern bleibt der 30. Juni 2026 ein zentraler Stichtag. Bis dahin muss ein kommunaler Wärmeplan erstellt werden. Für kleinere Kommunen gilt diese Frist bis zum 30. Juni 2028. Das bestätigt das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen weiterhin in seinen Informationen zur kommunalen Wärmeplanung.

Diese Wärmepläne sollen zeigen, welche Wärmeversorgung in einem Gebiet langfristig wahrscheinlich und sinnvoll ist. Dabei geht es zum Beispiel um Wärmenetze, dezentrale Lösungen, erneuerbare Energien, Abwärme oder mögliche Wasserstoffnetzgebiete.

Für Eigentümer und Verwaltungen bedeutet das: Der Wärmeplan ist keine direkte Sanierungspflicht für das einzelne Gebäude. Er kann aber eine wichtige Orientierung geben, welche technischen Optionen am Standort künftig realistisch werden.

65-Prozent-Regel: Frist für größere Kommunen wurde verschoben

Parallel zur Wärmeplanung steht die 65-Prozent-Regel im Gebäudeenergiegesetz im Fokus. Nach § 71 GEG dürfen neue Heizungsanlagen grundsätzlich nur eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen.

Für bestehende Gebäude außerhalb von Neubaugebieten war diese Pflicht zeitlich mit der kommunalen Wärmeplanung verzahnt. Für Großstädte war bisher der Zeitraum nach dem 30. Juni 2026 entscheidend. Inzwischen wurde diese Frist jedoch im aktuellen Gesetzesstand auf den 31. Oktober 2026 verschoben. Der aktuelle Wortlaut ist ebenfalls bei Gesetze im Internet einsehbar.

Praktisch bedeutet das nach aktuellem Stand: In den betroffenen größeren Kommunen greift die entsprechende Pflicht nicht unmittelbar ab dem 1. Juli 2026, sondern erst nach Ablauf des 31. Oktober 2026, also ab dem 1. November 2026.

Diese Verschiebung ist wichtig, weil parallel ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz beraten wird, das die bestehenden Regelungen erneut verändern kann.

Gebäudemodernisierungsgesetz: Die Lage bleibt dynamisch

Der Bundestag hat im Juni 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes und weiterer Vorschriften im Wärmebereich beraten. Der Gesetzentwurf sieht umfassende Änderungen vor und soll die bisherigen Regelungen technologieoffener ausgestalten. Die entsprechenden Unterlagen sind als Bundestagsdrucksache 21/6278 veröffentlicht.

Für die Praxis ist entscheidend: Das Gesetzgebungsverfahren ist ein dynamischer Prozess. Solange Änderungen nicht final abgeschlossen und in Kraft sind, sollten Eigentümer, Verwaltungen und Planende mit vorsichtigen Formulierungen arbeiten und keine Investitionsentscheidung allein auf einzelne Schlagzeilen stützen.

Gerade bei größeren Beständen, laufenden Modernisierungsstrategien oder anstehenden Heizungstauschen lohnt sich eine strukturierte Prüfung: Welche Fristen gelten aktuell? Welche kommunalen Informationen liegen vor? Welche technischen Optionen sind realistisch? Und welche Förder- oder Wirtschaftlichkeitsfragen müssen berücksichtigt werden?

Ein Wärmeplan löst nicht automatisch frühere Pflichten aus

Ein besonders wichtiger Punkt wird häufig missverstanden: Der Beschluss oder die Veröffentlichung eines kommunalen Wärmeplans setzt die 65-Prozent-Regel nicht automatisch vorzeitig in Kraft.

Das Kompetenzzentrum Kommunale Wärmewende stellt klar, dass dafür zusätzlich eine gesonderte kommunale Entscheidung erforderlich ist. Konkret geht es um die Ausweisung eines Gebiets zum Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet.

Erst eine solche Gebietsausweisung kann dazu führen, dass die Anforderungen des GEG früher relevant werden. Für Eigentümer und Verwaltungen ist daher nicht nur der Wärmeplan selbst entscheidend, sondern auch die Frage, ob und welche konkreten Gebietsbeschlüsse die Kommune trifft.

Was bedeutet das für die Gebäude- und Sanierungspraxis?

Für Immobilienverwaltungen, Wohnungswirtschaft, Planungsbüros und Bauunternehmen entsteht durch diese überlagernden Regelungen ein hoher Orientierungsbedarf.

Die zentrale Frage lautet nicht nur: „Welche Heizung darf eingebaut werden?“ Viel wichtiger ist der Gesamtzusammenhang: Welche Wärmeversorgung ist am Standort langfristig wahrscheinlich? Gibt es Perspektiven für ein Wärmenetz? Ist eine dezentrale Lösung realistischer? Welche Sanierungsschritte sind technisch und wirtschaftlich sinnvoll? Welche Gebäudedaten liegen vor, und wie belastbar sind sie?

Gerade hier zeigt sich, wie wichtig strukturierte Gebäudedaten und nachvollziehbare Planungsgrundlagen werden. Wer Flächen, Bauteile, technische Anlagen, energetische Kennwerte und Modernisierungsstände sauber erfasst, kann schneller bewerten, welche Optionen für ein Gebäude oder einen Bestand sinnvoll sind.

Das betrifft nicht nur Eigentümer. Auch Planungsbüros, Bauunternehmen und Projektentwickler müssen frühzeitig verstehen, welche Rahmenbedingungen sich aus kommunaler Wärmeplanung, Energieanforderungen und technischer Machbarkeit ergeben.

Orientierung statt Panik

Die aktuelle Entwicklung ist komplex, aber sie ist kein Grund für überhastete Entscheidungen. Weder sollte die Wärmeplanung als automatische Austauschpflicht missverstanden werden, noch sollten mögliche Gesetzesänderungen dazu führen, notwendige Bestandsanalysen aufzuschieben.

Sinnvoll ist ein nüchterner Blick auf den aktuellen Stand: Großstädte müssen ihre Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2026 erstellen. Die daran gekoppelte Frist im GEG wurde für größere Kommunen auf Ende Oktober 2026 verschoben. Gleichzeitig wird mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz an weiteren Änderungen gearbeitet. Und ein Wärmeplan allein löst noch keine vorzeitige Anwendung der 65-Prozent-Regel aus.

Für die Praxis bedeutet das: Wer Gebäude plant, verwaltet oder modernisiert, sollte die Entwicklung aufmerksam verfolgen, aber vor allem die eigenen Entscheidungsgrundlagen verbessern.

Fazit

GEG, kommunale Wärmeplanung und Gebäudemodernisierungsgesetz zeigen, wie stark technische Planung, gesetzliche Rahmenbedingungen und langfristige Bestandsstrategien inzwischen miteinander verbunden sind.

Für Eigentümer, Verwaltungen und Planende wird es wichtiger, Informationen strukturiert zusammenzuführen und Entscheidungen sauber vorzubereiten. Denn auch wenn sich einzelne Fristen oder gesetzliche Details ändern können, bleibt eines klar: Die Wärmeversorgung von Gebäuden wird langfristig strategischer, datenbasierter und standortabhängiger geplant werden müssen.