Bauen im Bestand: Bundesingenieurkammer fordert eigene Regeln für den Umbau

Neubau hat in Deutschland klare Regeln: Bauordnungen, technische Normen und Förderprogramme sind über Jahrzehnte vor allem für neue Gebäude entwickelt worden. Wer dagegen ein bestehendes Gebäude umbauen, aufstocken oder umnutzen will, stößt schnell an Grenzen. Genau hier setzt das Positionspapier „Bauen im Bestand: ein Transformationspfad“ der Bundesingenieurkammer an, das die Kammer Anfang November zum Tag der Umbaukultur veröffentlicht hat.

Das Problem: Regeln aus der Neubauwelt

Die Kammer beschreibt eine Lücke, die viele aus der Praxis kennen. Die heutigen Vorgaben orientieren sich überwiegend am Neubau. Bestehende Gebäude können diese Anforderungen häufig nur mit unverhältnismäßigem Aufwand erfüllen, obwohl sie technisch sicher nutzbar wären. Dazu kommen zwei weitere Hürden: Bestandsunterlagen sind oft unvollständig oder veraltet, und Genehmigungsverfahren für Umbauten gelten als komplex und mit rechtlichen Unsicherheiten verbunden.

Die Folge: Der Abriss mit anschließendem Neubau erscheint auf dem Papier oft einfacher, auch wenn der Erhalt über die gesamte Lebensdauer betrachtet die sinnvollere Lösung sein könnte. Die Bundesingenieurkammer argumentiert, dass im Gebäudebestand große Mengen an Rohstoffen und bereits aufgewendeter Energie gebunden sind. Erhalt und Weiterentwicklung bestehender Gebäude können deshalb zu Ressourcenschonung, Flächeneffizienz und Klimaschutz beitragen.

Die sechs Forderungen im Überblick

Das Positionspapier richtet sich an Bund und Länder und umfasst sechs Punkte:

• Bestand vor Neubau prüfen: Erhalt, Umbau und Umnutzung sollen die erste Option sein. Grundlage der Entscheidung soll eine qualifizierte Untersuchung sein, die Lebenszykluskosten und CO₂-Emissionen einbezieht, nicht nur die Investitionskosten.
• Eigene Regeln für den Bestand: Bund und Länder sollen einen verlässlichen Rechtsrahmen für Umbau, Erweiterung und Nutzungsänderung schaffen. Die Anforderungen sollen sicher, technisch begründet und dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes angemessen sein.
• Ingenieurmäßige Lösungen ermöglichen: Technische Regeln sollen leistungsorientiert formuliert werden, also beschreiben, welches Ziel erreicht werden muss, statt einen bestimmten Weg vorzuschreiben. So entsteht Spielraum für Lösungen, die qualifizierte Ingenieurinnen und Ingenieure im Einzelfall verantworten.
• Umbau rechtssicher machen: Abweichungen von Standards und der Umgang mit vorhandenen Bauteilen sollen rechtssicher möglich sein. Genehmigungen sollen digital, transparent und an verbindliche Fristen gebunden ablaufen.
• Planung und Bestandsanalyse stärken: Untersuchungen zu Tragwerk, Baugrund und Schadstoffen sollen früh stattfinden und angemessen vergütet werden. Digitale Bauwerksakten und BIM-basierte Bestandsmodelle sollen systematisch ausgebaut, Planungsleistungen stärker gefördert werden.
• Lebenszyklus als Maßstab: Investitionsentscheidungen, vor allem bei öffentlichen Projekten, sollen sich an Lebenszykluskosten und Ressourcenverbrauch ausrichten. Erhalt und Ersatzneubau sollen systematisch miteinander verglichen werden, und bei der Vergabe sollen Qualität und Fachkompetenz stärker zählen als der niedrigste Preis.

Bestandsdaten als Schlüssel

Bemerkenswert ist, wie stark das Papier auf Information und Dokumentation abzielt. Zwei der sechs Forderungen drehen sich im Kern um Daten: die frühe Bestandsanalyse und digitale, nachvollziehbare Genehmigungsverfahren.

Aus der Praxis ist bekannt, warum das so wichtig ist. Bei Umbauprojekten fehlen häufig belastbare Pläne, Angaben zur Statik oder zur verbauten Haustechnik. Was nicht bekannt ist, muss während der Ausführung geklärt werden, und das kostet Zeit und Geld. Unklarheiten im Bestand können so zu Nachträgen, Verzögerungen und Kostensteigerungen führen.

Ein digitales Gebäudemodell, das den Bestand strukturiert abbildet, kann hier eine Grundlage schaffen. Mit ihm lassen sich Varianten durchspielen, Massen ermitteln und Umbau und Neubau sachlich miteinander vergleichen, bevor eine Entscheidung fällt. Abriss, Umbau und Ergänzung werden in der Kalkulation getrennt erfasst und trotzdem im Zusammenhang betrachtet. Die Forderung der Kammer, digitale Bauwerksakten und BIM-basierte Bestandsmodelle auszubauen, setzt genau an dieser Stelle an.

Auch die geforderten digitalen Genehmigungsverfahren hängen an guten Daten. Ein digitaler Antrag beschleunigt nur dann, wenn die eingereichten Unterlagen vollständig, strukturiert und nachvollziehbar sind. Wer Pläne, Bestandsaufnahme und Berechnungen bereits digital vorliegen hat, kann Rückfragen der Behörde schneller beantworten und Änderungen sauber dokumentieren. Gerade beim Umbau, wo Abweichungen von Standards begründet werden müssen, wird diese Nachvollziehbarkeit zum Vorteil für alle Beteiligten: für das planende Büro, das ausführende Unternehmen und die Genehmigungsbehörde.

Wo die Diskussion bereits steht

Das Positionspapier ist eine Forderung der Bundesingenieurkammer an die Politik, keine beschlossene Regelung. Es fällt aber in eine Zeit, in der das Thema bereits auf verschiedenen Ebenen bearbeitet wird.

Die Bauministerkonferenz der Länder hat im November 2025 Erleichterungen für Umbauten in der Musterbauordnung beschlossen, etwa bei Abstandsflächen sowie beim Wärme- und Schallschutz. Darauf weist unter anderem der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW hin. Wie schnell solche Erleichterungen in den Landesbauordnungen ankommen, ist von Land zu Land unterschiedlich.

Auf Bundesebene hat die Bundesregierung im Oktober 2026 ihren Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E vorgelegt. Er soll es Bauherrn und Bauunternehmen ermöglichen, vertraglich rechtssicher von bestimmten Komfortstandards abzuweichen. Das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen; wie die endgültige Regelung aussieht, bleibt abzuwarten. Der Gedanke dahinter, nämlich mehr Spielraum jenseits starrer Standards, ist mit den Forderungen der Bundesingenieurkammer eng verwandt.

Was das für die Praxis bedeutet

Ob und wann die Forderungen umgesetzt werden, ist offen. Unabhängig davon zeigt das Papier, in welche Richtung sich die Diskussion bewegt. Für die Zielgruppen lassen sich daraus einige Beobachtungen ableiten:

• Bauunternehmen dürften Bestandsprojekte künftig häufiger auf dem Tisch haben. Wer den Bestand früh und strukturiert erfasst, kann Risiken besser einschätzen und belastbarer kalkulieren.
• Planungsbüros und Architekten gewinnen an Bedeutung, wenn leistungsorientierte Regeln mehr Spielraum für ingenieurmäßige Lösungen schaffen. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an eine nachvollziehbare Dokumentation der getroffenen Entscheidungen.
• Immobilienverwaltungen und Eigentümer profitieren von guten Bestandsunterlagen doppelt: bei der Instandhaltung und bei der Frage, ob ein Gebäude umgebaut oder ersetzt werden soll.

Für alle gilt: Ein Vergleich zwischen Erhalt und Neubau ist nur so gut wie die Daten, auf denen er beruht.

Fazit

Die Bundesingenieurkammer bringt auf den Punkt, was viele in der Branche erleben: Das Bauen im Bestand wird wichtiger, die Regeln dafür stammen aber überwiegend aus der Neubauwelt. Ihre sechs Forderungen sind noch kein geltendes Recht, sie zeigen aber eine klare Richtung. Wer schon heute in eine saubere, digitale Bestandsdokumentation investiert, schafft die Grundlage, um Umbau und Neubau fair zu vergleichen und Bestandsprojekte mit weniger Überraschungen umzusetzen.