Babyboomer-Immobilien: Werden Häuser durch den Generationswechsel günstiger?

In den kommenden Jahren wird ein wachsender Teil des Wohneigentums der Babyboomer-Generation verkauft, vererbt oder innerhalb von Familien übertragen. Dadurch könnte sich das Angebot auf dem Immobilienmarkt deutlich erhöhen.

Eine Modellrechnung zum sogenannten „Silver Tsunami“ geht davon aus, dass zwischen 2040 und 2050 bis zu 4,8 Millionen Immobilien frei werden könnten. Ob daraus tatsächlich sinkende Hauspreise entstehen, hängt jedoch stark von Region, Nachfrage und Gebäudezustand ab.

Mehr Angebot bedeutet nicht automatisch fallende Preise

Die zugrunde liegende Modellrechnung berücksichtigt unter anderem die Altersstruktur, die Zahl der Wohngebäude und regionale Wohneigentumsquoten. Dabei handelt es sich nicht um eine amtliche Prognose, sondern um eine Schätzung des Immobilienportals Jacasa.

Außerdem wird nicht jede frei werdende Immobilie zum Verkauf angeboten. Häuser können vererbt, weitervermietet oder von Familienangehörigen selbst genutzt werden. Auch der Zeitpunkt ist wichtig: Der größte Effekt wird nicht unmittelbar, sondern vor allem für die Jahre zwischen 2040 und 2050 erwartet.

Die Ergebnisse und methodischen Annahmen werden im Beitrag zum Silver Tsunami ausführlicher dargestellt.

Die regionalen Unterschiede werden größer

Einen einheitlichen deutschen Immobilienmarkt gibt es schon heute nicht. Während in wirtschaftsstarken Städten und gut angebundenen Umlandregionen weiterhin eine hohe Nachfrage besteht, verlieren andere Regionen Bevölkerung und Arbeitsplätze.

Das Institut der deutschen Wirtschaft erwartet deshalb keinen flächendeckenden Preisrückgang. Nach seiner regionalen Immobilienpreisprognose bis 2035 dürften die Preise in Metropolregionen und wirtschaftsstarken Kreisen weiter steigen. In strukturschwachen und schrumpfenden Regionen können die Immobilienwerte dagegen real sinken.

Besonders unter Druck geraten könnten Gebiete, in denen mehrere Faktoren zusammenkommen:

• eine alternde und schrumpfende Bevölkerung
• schwache Arbeitsmärkte
• Abwanderung jüngerer Haushalte
• ein wachsendes Angebot älterer Einfamilienhäuser
• eine geringe Nachfrage nach großen Wohnflächen

Entscheidend ist daher nicht allein die Unterscheidung zwischen Stadt und Land. Auch die Erreichbarkeit größerer Arbeitsmärkte und die vorhandene Infrastruktur beeinflussen die künftige Nachfrage.

Der Zustand der Häuser wird zum Preisfaktor

Viele Immobilien der Babyboomer stammen aus älteren Baujahren. Sie entsprechen häufig nicht heutigen Anforderungen an Energieeffizienz, Gebäudetechnik oder Barrierefreiheit.

Für Kaufinteressierte zählt deshalb nicht nur der angebotene Kaufpreis. Hinzu kommen möglicherweise Kosten für:

• Dämmung und Fenster
• Heizung und Photovoltaik
• Elektroinstallation
• Dach und Fassade
• Grundrissanpassungen
• altersgerechten oder barrierearmen Umbau

Ein vermeintlich günstiges Haus kann durch umfangreiche Modernisierungen deutlich teurer werden. Gleichzeitig können gut gepflegte und energetisch modernisierte Bestandsgebäude auch in Zukunft attraktiv bleiben.

Damit wird sich der Markt voraussichtlich stärker nach Qualität differenzieren. Lage, Energieeffizienz, Modernisierungsgrad und Umbaufähigkeit gewinnen gegenüber einer pauschalen Betrachtung des Baujahrs an Bedeutung.

Neue Aufgaben für Bau- und Planungsunternehmen

Für Bauunternehmen, Haushersteller und Planungsbüros eröffnet der Generationswechsel nicht nur Risiken, sondern auch ein wachsendes Tätigkeitsfeld im Bestand.

Gefragt sind belastbare Bestandsaufnahmen, realistische Sanierungskonzepte und eine nachvollziehbare Bewertung der Gesamtkosten. Digitale Gebäudemodelle können dabei helfen, vorhandene Bauteile und technische Anlagen strukturiert zu erfassen und verschiedene Umbauvarianten zu vergleichen.

Auch neue Nutzungskonzepte können relevant werden. Große Einfamilienhäuser lassen sich möglicherweise teilen, erweitern oder an veränderte Wohnbedürfnisse anpassen. Ob solche Lösungen wirtschaftlich und baurechtlich umsetzbar sind, muss jeweils für das konkrete Gebäude geprüft werden.

Fazit

Der demografische Wandel wird das Angebot an älteren Wohnimmobilien erhöhen. Ein bundesweiter Preissturz ist daraus jedoch nicht abzuleiten.

Wahrscheinlicher ist eine stärkere regionale und qualitative Spreizung: In nachfragestarken Regionen dürften Immobilien knapp und entsprechend teuer bleiben. In schrumpfenden Regionen können ältere, unsanierte Häuser dagegen stärker unter Preisdruck geraten.

Für Käufer und Unternehmen wird deshalb eine umfassende Betrachtung wichtiger. Nicht nur der Kaufpreis entscheidet, sondern die Kombination aus Lage, Gebäudezustand, Modernisierungsbedarf und langfristiger regionaler Entwicklung.