1,35 Millionen fehlende Wohnungen: Warum ein Genehmigungsplus allein nicht genügt

Der Wohnraummangel in Deutschland bleibt eine der größten Herausforderungen für Bauwirtschaft, Kommunen und Immobilienwirtschaft. Nach Berechnungen des Pestel-Instituts fehlten Ende 2025 bundesweit rund 1,35 Millionen Wohnungen.

Der aktuelle Befund zeigt zugleich: Wohnraummangel ist längst nicht mehr nur eine soziale Frage. Er beeinflusst die wirtschaftliche Entwicklung, die Fachkräftegewinnung und die Attraktivität ganzer Regionen. Für die Baupraxis kommt es deshalb darauf an, aus Wohnraumbedarf tatsächlich realisierbare Projekte zu machen.

Was hinter der Zahl von 1,35 Millionen Wohnungen steckt

Die Zahl stammt aus dem im August 2026 veröffentlichten „Bau-Monitor 2026“. Die Studie wurde vom Pestel-Institut im Auftrag des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel erstellt.

Wichtig für die Einordnung: Bei den 1,35 Millionen Wohnungen handelt es sich um ein berechnetes Defizit und nicht um das Ergebnis einer einfachen Zählung. Das Institut betrachtet unter anderem die Entwicklung von Bevölkerung, Haushalten, Wohnungsbestand und Leerstand auf Ebene der 401 Kreise und kreisfreien Städte.

Das Modell setzt eine notwendige Leerstandsreserve von drei Prozent voraus. Langfristig leer stehende und nicht unmittelbar verfügbare Wohnungen werden nicht als nutzbares Angebot berücksichtigt. Die Zahl hängt damit von methodischen Annahmen ab, zeigt aber dennoch die Größenordnung der angespannten Lage.

Die Zahl der Fertigstellungen ist deutlich gesunken

Die amtliche Bautätigkeitsstatistik stützt den grundsätzlichen Befund einer schwachen Wohnungsproduktion. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden 2025 rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012.

Besonders deutlich fiel der Rückgang bei neuen Wohngebäuden aus. In Mehrfamilienhäusern entstanden 2025 rund 109.800 neue Wohnungen, etwa 18,9 Prozent weniger als 2024. Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern gingen die Fertigstellungen zurück.

Hinzu kommt ein großer Bauüberhang: Ende 2025 waren rund 760.700 Wohnungen zwar genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Nur ein Teil davon befand sich bereits im Bau. Gleichzeitig erloschen im Laufe des Jahres 35.700 Baugenehmigungen.

Diese Zahlen machen deutlich, dass eine erteilte Genehmigung noch keine Garantie für eine tatsächliche Umsetzung ist.

Steigende Genehmigungen sind ein positives Signal, aber noch keine Trendwende

In der ersten Jahreshälfte 2026 wurden wieder mehr Wohnungsbauvorhaben genehmigt. Laut Destatis erteilten die Behörden Genehmigungen für insgesamt 126.300 Wohnungen. Das waren 15,1 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Der Anstieg erfolgte allerdings von einem niedrigen Ausgangsniveau. Zudem vergeht zwischen Genehmigung und Fertigstellung immer mehr Zeit. Bei den 2025 fertiggestellten Neubauwohnungen dauerte dieser Prozess durchschnittlich 27 Monate. Im Jahr 2020 waren es noch 20 Monate.

Zwischen dem ersten Planungsansatz und dem Einzug liegen häufig noch längere Zeiträume. Finanzierung, Grundstücksfragen, Ausschreibungen, Kapazitäten und steigende Anforderungen können Projekte verzögern oder ihre Wirtschaftlichkeit nachträglich infrage stellen.

Das Genehmigungsplus ist deshalb ein wichtiges Signal. Ob daraus eine nachhaltige Erholung entsteht, wird sich aber erst zeigen, wenn mehr genehmigte Projekte tatsächlich begonnen und fertiggestellt werden.

Wohnraum wird zum wirtschaftlichen Standortfaktor

Der Bau-Monitor verbindet den Rückgang des Wohnungsbaus mit möglichen Folgen für Beschäftigung, Wertschöpfung und staatliche Einnahmen. Diese wirtschaftlichen Effekte beruhen auf Modellrechnungen und sollten entsprechend vorsichtig interpretiert werden.

Der grundlegende Zusammenhang ist dennoch plausibel: Wo bezahlbarer Wohnraum fehlt, wird es für Unternehmen schwieriger, Beschäftigte zu gewinnen. Ein neuer Arbeitsplatz ist weniger attraktiv, wenn in erreichbarer Entfernung keine passende Wohnung verfügbar ist.

Das betrifft besonders wirtschaftlich starke Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten. Wohnungsbau ist dort nicht nur eine Aufgabe der Sozial- und Stadtentwicklungspolitik, sondern auch eine Voraussetzung für Mobilität und wirtschaftliches Wachstum.

Was die Baupraxis jetzt benötigt

Das Wohnungsdefizit lässt sich nicht durch eine einzelne Maßnahme auflösen. Erforderlich ist vielmehr das Zusammenspiel mehrerer Faktoren.

Planungs- und Genehmigungsprozesse müssen berechenbarer werden. Förderbedingungen sollten so verlässlich sein, dass Projekte über mehrjährige Planungs- und Bauzeiträume kalkuliert werden können. Gleichzeitig müssen Standards, Konstruktionen und Abläufe stärker auf Wirtschaftlichkeit und praktische Umsetzbarkeit geprüft werden.

Auch serielles und standardisiertes Bauen kann einen Beitrag leisten. Wiederholbare Lösungen verringern den Planungsaufwand, erleichtern die Vorfertigung und schaffen bessere Voraussetzungen für verlässliche Kosten- und Terminplanungen. Standardisierung bedeutet dabei nicht zwangsläufig gestalterische Gleichförmigkeit. Entscheidend ist, welche Bauteile und Prozesse sinnvoll wiederverwendet werden können.

Darüber hinaus darf der Gebäudebestand nicht außer Acht gelassen werden. Umbauten, Aufstockungen, Nachverdichtungen und die Aktivierung geeigneter Leerstände können zusätzlichen Wohnraum schaffen. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt jedoch stark von Standort, Gebäudestruktur und lokalem Bedarf ab.

Welche Rolle digitale Planung und BIM spielen können

Digitale Planung allein beseitigt weder hohe Finanzierungskosten noch unklare Förderbedingungen. Sie kann aber helfen, vorhandene Projekte effizienter und verlässlicher umzusetzen.

Konsistente Gebäudemodelle und strukturierte Projektdaten ermöglichen eine frühere Abstimmung zwischen Architektur, Fachplanung, Bauausführung und Auftraggebern. Planungsänderungen werden nachvollziehbarer, Mengen lassen sich belastbarer ermitteln und wiederkehrende Bauteile können systematischer vorbereitet werden.

Gerade bei standardisierten und seriellen Konzepten entsteht ein zusätzlicher Nutzen: Einmal entwickelte Lösungen können kontrolliert weiterverwendet und an unterschiedliche Projekte angepasst werden. Voraussetzung dafür sind klare Datenstrukturen, definierte Verantwortlichkeiten und ein durchgängiger Informationsfluss.

BIM ist damit kein alleiniger Ausweg aus der Wohnungsbaukrise. Es ist jedoch ein Werkzeug, um Reibungsverluste zu reduzieren und die Umsetzung grundsätzlich tragfähiger Projekte zu unterstützen.

Fazit

Die vom Bau-Monitor ermittelten 1,35 Millionen fehlenden Wohnungen verdeutlichen die Dimension der Aufgabe. Zugleich zeigen die amtlichen Zahlen, dass zwischen Bedarf, Genehmigung und Fertigstellung eine erhebliche Lücke besteht.

Mehr Genehmigungen sind ein guter Anfang. Entscheidend ist aber, ob daraus finanzierbare, planbare und tatsächlich umgesetzte Bauvorhaben entstehen. Dafür braucht die Branche verlässliche Rahmenbedingungen, praxistaugliche Standards und Prozesse, die von der ersten Planung bis zur Fertigstellung möglichst durchgängig funktionieren.